Será que para vender um imóvel comprado antes do casamento é necessária a assinatura do cônjuge? E para vender aquele imóvel recebido de herança? A resposta desta pergunta vai depender do regimente de bens com o qual você se casou.
Antes de falar sobre cada regime de bens específico, é necessário que você entenda que o Código Civil criou uma proteção aos bens imobiliários do casal, visando evitar que haja uma dilapidação do patrimônio por um cônjuge, sem a ciência e anuência do outro, de modo que em regra geral, sim, será necessária a assinatura do seu marido ou sua esposa para a venda de um imóvel, mas existem exceções. Vamos então falar sobre os regimes de casamento.
Regime da Comunhão Universal de Bens e Regime Comunhão Parcial de Bens
Na comunhão universal todo o patrimônio dos noivos, adquirido antes e depois do casamento, pertencem aos dois. Já na comunhão parcial, apenas o patrimônio adquirido durante o casamento será de propriedade de ambos os cônjuges.
Nestes regimes, o Código Civil determina que o marido ou esposa não podem alienar ou gravar o imóvel de ônus (penhorar, hipotecar, fazer alienação fiduciária...), sem a autorização do outro:
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
(...).
Portanto, para vender o imóvel será necessária sim a assinatura do casal, isto é, ambos os cônjuges.
A diferença é que, no regime de comunhão universal de bens o outro cônjuge assinará a transação imobiliária como vendedor, isto é, proprietário daquele imóvel - afinal de contas, ao se casar pela comunhão universal de bens, aquele imóvel que antes pertencia só a um, agora pertence aos dois cônjuges.
Já na comunhão parcial de bens, o segundo cônjuge não se tornou proprietário daquele imóvel, que segue sendo particular do primeiro cônjuge, portanto, ele assinará como anuente daquela transação, isto é, ele declara que tem conhecimento daquele negócio e não se opõe a ele.
Venda de imóvel sem a assinatura do cônjuge no Regime da Separação Total de Bens e Participação Final nos Aquestos
O regime de separação total de bens determina que todo o patrimônio, adquirido antes e depois do casamento, será de propriedade individual de cada noivo, isto é, cada um adquiriu é seu e o outro cônjuge não tem qualquer direiro sobre aqueles bens. Já a participação nos aquestos estipula que durante o casamento irá vigorar a separação total, mas no caso de divórcio, se aplicará a comunhão parcial.
Para o regime de separação total de bens, não haverá necessidade de assinatura do cônjuge, seja como proprietário do imóvel, seja como anuente.
Quando falamos do regime de participação final nos aquestos, no entanto, a assinatura não será obrigatória, caso assim fique definido no pacto antenupcial.
O pacto antenupcial é um documento lavrado em cartório que deve ser feito sempre que os noivos optarem por um regime diferente do da comunhão parcial de bens, que vai determinar as regras entre o casal, entre elas, a administração do patrimônio. No caso do regime da participação final nos aquestos, a necessidade de assinatura ou não do marido ou da esposa, vai depender do que ficou estabelecido no pacto.
E quando o imóvel é de herança? Posso vender meu imóvel sem a assinatura do meu cônjuge?
Quando o marido ou esposa recebem um imóvel de herança, em caso de divórcio, o outro cônjuge não terá direito sobre aquele bem. No entanto, no caso de alienação deste imóvel na constância do casamento, serão aplicadas as mesmas regras.
Portanto, ainda que o imóvel advenha de herança, será obrigatória a assinatura do cônjuge para venda nos casos do regime da comunhão universal e comunhão parcial de bens - o primeiro como vendedor e o segundo como anuente. E não será necessária a assinatura do cônjuge no caso do regimente da separação total de bens e da participação final nos aquestos, este último, caso assim seja definido no pacto antenupcial.
Meu marido ou minha esposa se recusou a assinar, e agora?
Para o caso do outro cônjuge se recusar a assinar a venda, é possível ajuizar uma ação de suprimento da outorga conjugal, para que o juiz autorize a venda, independentemente da vontade do marido ou esposa, de modo que a decisão judicial, irá suprir a assinatura do outro cônjuge.
É importante dizer que se você realizar a venda do imóvel sem a assinatura do seu marido ou sua esposa, nos casos em que a assinatura dele/dela era obrigatória, você não conseguirá escriturar e registrar essa transação e, ainda que consiga por um erro do Cartório, ela será passível de ser anulada, causando imenso prejuízo a todos os envolvidos no negócio!
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