Quando uma pessoa vem a falecer, é necessário que os seus herdeiros promovam um processo chamado Inventário, que é o caminho utilizado para transferir os bens da pessoa falecida, para os seus herdeiros. Mas, afinal, será que eu posso vender um imóvel antes de finalizar o inventário (ou sem abrir o inventário)?
Sem maiores enrolações, a resposta é NÃO, você não pode vender um imóvel que pertence à uma pessoa falecida, antes de abrir e/ou finalizar o procedimento de inventário. E essa proibição é por um motivo muito simples: antes de terminar o inventário, os herdeiros ainda não são donos daquele bem e, portanto, não podem dispor dele.
Mas calma, essa proibição de venda antes de finalizar o inventário não é absoluta, mais para frente no texto, eu vou te contar como é possível vender um imóvel dentro do inventário!
Quer dizer que a casa que eu moro há anos, que era da minha mãe falecida não é minha? Exatamente! Com o falecimento, os bens não se transferem automaticamente para o nome dos herdeiros, para que isso aconteça, é necessário que sejam seguidos todos os procedimentos do inventário, aí incluído o recolhimento de um imposto chamado ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).
Talvez você esteja aí pensando, “ué, mas eu já vendi tal imóvel ou conheço alguém que vendeu, sem o inventário”. Acontece que, não é porque não pode, que não acontece.
Aliás, o que foi vendido, neste caso, não foi a propriedade, mas sim a posse daquele imóvel. No entanto, essa é aquela típica situação com enorme potencial de causar muito prejuízo.
Para seguir nesta linha de raciocínio, eu preciso fazer uma breve consideração: o inventário pode ser feito de forma judicial (no Fórum) ou extrajudicial (no Tabelionato de Notas).
Nós não costumamos ter este problema no inventário extrajudicial, já que, geralmente, ele finaliza em poucos meses. Mas, como no judicial pode demorar muitos anos, acaba sendo mais comum essa situação de querer ou precisar vender um imóvel.
Então falaremos aqui exclusivamente do inventário judicial, combinado?
Voltando à questão principal, se o inventário já estiver aberto, é possível pedir ao juiz uma autorização para vender o bem e será necessário indicar o motivo – normalmente é para cobrir despesas do próprio inventário, como o pagamento do imposto, honorários do advogado ou dívidas do falecido – sendo que o juiz não costuma colocar impedimentos para a venda, se houver justificativa para tanto.
Nesta situação, o imóvel poderá ser vendido legalmente, no entanto, será necessário prestar contas do valor recebido pela venda e partilhar aquilo que sobrar do montante obtido, com todos os herdeiros.
Se a venda do imóvel se der sem autorização do juiz, existem três consequências mais graves: 1. O comprador não conseguirá registrar o imóvel em seu nome; 2. A venda poderá ser anulada e o comprador poderá pedir reparação de danos; e 3. O herdeiro que vendeu poderá responder cível e criminalmente pela fraude. Não recomendo!
Se você quer vender um imóvel de uma pessoa falecida e sequer foi aberto o procedimento de inventário, primeiro de tudo eu preciso te dizer que esta demora para fazer o inventário pode acarretar diversas consequências, eu falo sobre isso no texto “Inventário: e seu eu não fizer?”.
Vender um imóvel que está pendente de inventário é concordar em perder, pelo menos, um terço do valor de mercado deste bem e eu vou te explicar o porquê.
Primeiro de tudo, como na situação anterior, o comprador não irá conseguir registrar o imóvel no nome dele e, portanto, comprará apenas a posse e não a propriedade, o que irá gerar automaticamente uma forte depreciação do preço.
Ainda, este imóvel não poderá ser objeto de financiamento, já que o banco não vai financiar um imóvel que está sendo vendido de forma irregular, o que além de influenciar no preço, dificultará e muito (!), a venda, já que são poucas pessoas que compram um imóvel à vista, sem financiamento.
E vamos combinar que, uma pessoa que tem dinheiro para comprar um imóvel à vista, provavelmente irá procurar um negócio seguro e não aceitará comprar um imóvel que continuará no nome de um terceiro, já falecido.
Agora você pode estar se perguntando: e depois que terminar o inventário, posso vender? Aí a resposta é um grande SIM! Finalizado o inventário, o imóvel passa para o nome do(s) herdeiro(s), que estrão livres para tomar qualquer decisão quanto a este bem, inclusive, vender!
Como podemos ver, a venda de um imóvel que era de uma pessoa falecida depende de uma série de fatores que, se não observados, vão trazer muito prejuízo aos herdeiros, não é mesmo?
Então fique esperto e não deixe de regularizar a sua herança!
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