O pai pode vender um imóvel para o filho?

Se você é pai ou mãe e está pensando em vender um imóvel à um filho, mas está se perguntando se isso é possível, vem comigo que eu vou te contar as exigências para este tipo de negociação e os cuidados que você precisa ter.

Antes de tudo e sem enrolação, sim, o pai pode vender um imóvel para o filho, desde que sejam cumpridos alguns requisitos que estão lá no nosso Código Civil. De acordo com a nossa legislação, para que essa venda aconteça, é necessário que os demais filhos concordem com essa transação.

É exigido ainda, que o cônjuge ou companheiro de quem quer vender, também concorde com essa venda, salvo se o casamento for no regime de separação obrigatória de bens (aquele em que a própria lei não autoriza outro regime, é o caso, por exemplo, daqueles que se casam ou constituem união estável com mais de 70 anos).

E por que a lei prevê essa exigência? Para evitar que o pai simule vender um imóvel para o filho, quando na verdade está fazendo doação ao filho.

Sempre que vamos vender ou doar um imóvel, é necessário recolher um imposto, no entanto, o imposto para doação de um bem para qualquer pessoa, seja filho ou não, normalmente é mais caro do que o imposto para vender, de modo que as pessoas as vezes simulam a compra e venda de um imóvel, para fugir de uma tributação mais cara.

Além disso, existe um limite na doação, de modo que a pessoa pode doar no máximo apenas 50% do seu patrimônio, enquanto a venda não conta com esta interferência, podendo a pessoa alienar 100% do seu patrimônio, se assim quiser.

Desta forma, visando evitar um prejuízo fiscal e uma distribuição irregular da herança, a legislação exigiu a anuência dos possíveis prejudicados - demais filhos e cônjuge -, como forma de garantir a idoneidade daquela transação.

É importante dizer que esta concordância precisa ser expressa, isto é, todos os herdeiros e cônjuge ou companheiro precisam assinar o contrato de compra e venda, sendo que a mera concordância verbal não é suficiente para suprir o requisito previsto na nossa legislação.

Ainda, esta venda precisa de fato ser real, o que significa que deve ocorrer pelo preço de mercado e o valor precisa efetivamente sair da conta do comprador e entrar na conta do vendedor, podendo facilmente o Cartório de Registro de Imóveis e a Receita Federal, identificarem uma fraude na negociação e exigir o pagamento dos impostos devidos para doação e até mesmo, a depender do caso, anular a venda.

Dra., meu pai vendeu um imóvel ao meu irmão, sem a minha anuência, o que eu faço? A legislação prevê o prazo de dois anos contados da venda, para que aquele que foi prejudicado solicite judicialmente a anulação do negócio. Passado esse prazo, a venda estará concretizada e não haverá muito o que se fazer.

Desta forma, sim, o pai pode vender imóvel para o filho. Agora se você que doar um imóvel à um filho – ou qualquer outra pessoa – saiba que essa doação não precisa da autorização de ninguém, no entanto, ela não pode ser maior que 50% de todo o seu patrimônio.

Por exemplo, se todo o seu patrimônio for composto por dois imóveis, um no valor de R$ 200.000,00 e outro no valor de R$ 400.000,00 e você tem três filhos, você pode doar a qualquer dos filhos ou para qualquer outra pessoa que deseje, o imóvel avaliado em R$ 200.000,00, já que ele não ultrapassa 50% do seu patrimônio.

Você não poderá doar, no entanto, o imóvel de R$ 400.000,00, porque ele corresponde à mais da metade do seu patrimônio total, certo?

Não é demais ressaltar que para este tipo de transação, é sempre muito importante que você esteja amparado por um advogado especialista no Direito Imobiliário, que trará segurança jurídica na sua negociação e irá evitar que você cometa alguma ilegalidade, o que pode te trazer muitos prejuízos!

Leia também: 3 Perguntas que você precisa fazer antes de comprar um imóvel.

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