Imagina a seguinte situação, há alguns anos você vendeu um imóvel e, de repente, se depara com uma intimação para pagamento de um débito de IPTU desse imóvel, o que fazer? Vamos conversar sobre isso neste texto.
Qual o caminho correto para fazer a venda de um imóvel?
Antes de falarmos, propriamente, do que fazer em uma situação dessas, eu quero te explicar como deve funcionar o procedimento para correta venda de um imóvel e não, não é só fazer um contrato de compra e venda.
Se você está recebendo a cobrança por uma dívida de IPTU de um imóvel que já vendeu, é provável que esta venda tenha acontecido sem a intermediação de um banco, isto é, quem comprou não contratou um financiamento imobiliário, acertei?
Quando vendemos o nosso imóvel, seja à vista ou de forma parcelada, existem três etapas diferentes: a elaboração do contrato, a confecção da escritura e o registro da venda, eu falo sobre a diferença entre um e outro aqui.
Se você está recebendo uma cobrança por dívida de IPTU de um imóvel que já vendeu, provavelmente estes passos não foram seguidos.
Normalmente, primeiro se faz um contrato de compra e venda para “amarrar o negócio”, depois, se o valor do imóvel for superior a 30 salários-mínimos, é necessário que se faça a escritura pública de compra e venda e, finalmente, que o contrato ou escritura seja levado ao Cartório de Registro de Imóveis e, só a partir deste último passo, o imóvel sai do nome do vendedor e passa ao nome do comprador.
Então aqui temos algumas hipóteses: você fez apenas contrato de compra e venda e o imóvel tem valor superior ao teto de 30 salários-mínimos ou você chegou a confeccionar a escritura pública com o comprador, mas ele não levou a escritura à registro no Cartório.
Seja qual for a situação, é certo que isto precisa ser resolvido, para evitar maiores problemas. Então, sem mais enrolação, vamos à solução!
Como resolver?
Primeiramente, teremos que avaliar se a cobrança que você está recebendo se trata de uma mera intimação do município – recebeu o boleto, por exemplo – ou se a dívida já foi ajuizada perante a Justiça e você está sofrendo uma execução judicial, o que já é um pouco mais grave.
Para a primeira hipótese, inicialmente, é interessante entrar em contato com o vendedor para que ele providencie a transferência do imóvel para o nome dele junto ao Cartório de Registro de Imóveis e Prefeitura – lembrando que os custos para fazer a escritura e registro são do comprador.
Se já estivermos na segunda hipótese – execução judicial – será necessário que você busque um advogado para que ele faça a sua defesa na execução, mas a solução acima continua sendo válida, isto é, ainda será importante que você solicite ao comprador que adote as medidas para efetivar a transferência do imóvel.
Caso o comprador se recuse a resolver ou você não tenha mais o contato dele, você também precisará contratar o serviço de um advogado para que seja ajuizada uma ação chamada Adjudicação Compulsória Inversa.
Eu sei, o nome é feio, não é? Mas essa ação nada mais é que uma forma de obrigar o comprador a transmitir a propriedade do imóvel para o nome dele e, desta forma, livrar o vendedor das dívidas decorrentes daquele imóvel, como IPTU e condomínio, por exemplo.
Se você estiver nessa situação, é importante que busque com urgência uma solução, já que uma execução judicial pode levar ao bloqueio de suas contas bancárias e à penhora de motocicletas, carros ou mesmo outros imóveis que você tenha em seu nome, gerando todo tipo de transtorno e prejuízo, até porque nós sabemos que uma ação judicial leva um certo tempo até a finalização.
Da mesma forma, se você vendeu um imóvel, mas ainda não fez a transferência dele, é altamente recomendado que você providencie esta mudança de titularidade, antes que venha a sofrer com um problema parecido, já que enquanto esta transferência não for feita formalmente, você ainda será responsabilizado por todos os débitos que recaírem sobre o imóvel.
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