Existem várias situações que tornam o seu imóvel irregular, saiba se você se enquadra em alguma delas.
Que os imóveis são um ótimo investimento e são o maior sonho dos brasileiros, a maioria das pessoas já sabem, mas você sabia que um imóvel irregular perde cerca de 1/3 do seu valor de mercado? Pois é! Mas geralmente as pessoas só vão descobrir isso quando precisam vender o imóvel e aí começa aquela correria para tentar regularizar a situação. Neste texto nós vamos abordar algumas situações que desvalorizam o seu imóvel e como resolvê-las!
Quando você comprou o imóvel, fez a escritura pública de compra e venda e registrou?
A escritura pública de compra e venda e registro de um imóvel é muito negligenciada pelos brasileiros, seja por desconhecimento, seja pelos – altíssimos – custos advindos deste documento. No entanto, é preciso dizer que você só adquire a propriedade de fato de um imóvel, quando vai até o Tabelionato de Notas e lavra a escritura pública de compra e venda daquele bem e, posteriormente, leva essa Escritura para registro no Cartório de Registro de Imóveis, oportunidade em que ele é transmitido para o seu nome.
Mas o que comumente acontece, é que as pessoas fazem apenas um contrato particular – as vezes nem isso – e jamais fazem a escritura pública e posterior registro, situação que provavelmente irá gerar muitos transtornos para o adquirente ou para os seus herdeiros após o seu falecimento que, além de lidarem com o luto e burocracias do inventário, precisaram adotar as medidas para regularização do imóvel.
A escritura pública de compra e venda e o seu respectivo registro é de extrema importância, posto que, para fins de direito, enquanto não adotados estes passos aquele imóvel ainda é de propriedade do vendedor, podendo acarretar todo tipo de prejuízo ao comprador: o vendedor – ou até seus herdeiros após o falecimento – podem vender o imóvel novamente para outras pessoas, o bem pode ser penhorado por uma dívida do vendedor ou mesmo dado em garantia para algum empréstimo.
Certo, já entendi a importância e eu tenho um imóvel sem escritura e registro, o que eu faço?
Se você tem o contato do vendedor, basta que vocês lavrem a escritura pública em um Tabelionato de Notas e depois façam o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Agora se você não sabe mais onde está o vendedor ou ele se recusou a lavrar a escritura pública, você terá primordialmente duas formas de regularização: usucapião, que poderá ser judicial ou extrajudicial ou um procedimento chamado adjudicação compulsória.
Para saber qual a medida mais adequada para o seu caso, será necessário contatar um advogado para que ele analise a situação individualmente.
Comprou seu imóvel através de um contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é uma prática também muito comum no país, já que não envolve nenhum custo, além do valor pago pelo imóvel, uma vez que não é levado à qualquer registro público e é utilizado geralmente para adquirir imóveis que estão financiados – cuja venda antes da quitação é proibida.
O contrato é assim chamado, posto que fica na gaveta do comprador que não adquire qualquer segurança jurídica naquela negociação e não pode, obviamente, lavrar a escritura pública de compra e venda, situação que, como visto, faz com que o imóvel não seja juridicamente seu, havendo sério risco de perder o bem!
Este tipo de negociação é também de alto risco para o vendedor, posto que o comprador pode deixar de pagar as parcelas do financiamento, ocasionando a perda do bem e de valores eventualmente já pagos, além de deixar uma enorme dívida em seu nome, o que certamente trará muitos prejuízos.
Se você já tem um contrato de gaveta e quer regularizar a situação, será necessário analisar vários fatores: tem contato com o vendedor? Pode fazer a quitação do financiamento? Já efetuou todo o pagamento, mas não lavrou a escritura? Cada resposta poderá demandar uma ação judicial ou extrajudicial diferente.
O fato é que, se você adquiriu um imóvel por contrato de gaveta, você está em uma situação de extrema insegurança jurídica!
Recebeu um imóvel de herança, mas não fez o inventário?
Vamos aqui à uma situação hipotética: seu pai ou sua mãe faleceu e o imóvel que antes era deles, agora é seu e você continua morando no local, mas nunca fez o inventário, essa situação lhe é familiar?
Bom, primeiramente, caso o leitor não saiba, o inventário é o procedimento legal pelo qual se transmite a propriedade de todos os bens – móveis e imóveis – da pessoa falecida, aos seus herdeiros.
Pois bem. Se o “seu” imóvel ainda está em nome da pessoa de quem você herdou, ele está irregular e precisa ser regularizado através do inventário, que é um procedimento obrigatório e pode ser feito judicial ou extrajudicialmente (caso preenchidos os requisitos).
Construiu uma casa ou fez uma reforma e não providenciou o habite-se?
Quando construímos uma casa ou vamos fazer uma reforma substancial no imóvel, precisamos pedir um alvará para a Prefeitura, solicitando autorização para a obra e, ao final, precisamos pedir um documento que ateste a segurança e regularidade desta obra, é o chamado habite-se.
Reformas internas de pequena monta que não modifiquem significativamente a estrutura do imóvel, não precisam de alvará ou habite-se, mas quando você constrói um imóvel do zero ou muda totalmente a fachada e/ou estrutura do imóvel, estes documentos serão necessários e a falta deles colocará o seu imóvel em situação irregular, haja vista que você só poderá averbar a construção ou reforma na matrícula do imóvel, de posse do habite-se.
A falta do habite-se gera várias consequências: o imóvel não poderá ser financiado, o proprietário poderá ser multado, se o imóvel for comercial a empresa não conseguirá o alvará de funcionamento, entre outros prejuízos.
Para regularizar essa situação, você terá que buscar a Prefeitura do seu Município e solicitar a documentação necessária para emissão do habite-se.
Ufa! Viu quantas situações podem colocar o seu imóvel em situação irregular? Então vou deixar aqui três motivos para você providenciar hoje a regularização do seu bem mais caro: poderá vendê-lo no valor de mercado, poderá ser vendido através de financiamento e poderá ser dado em garantia para empréstimos.
Vale lembrar que a regularização não costuma ser um procedimento rápido, de modo que se você precisar do imóvel para uma emergência, encontrará bastante dificuldade na sua utilização!
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