No dia a dia da advocacia imobiliária, uma situação comum de acontecer é que, após o falecimento do pai ou da mãe, os herdeiros descobrem que a casa não estava no nome dos pais e que havia apenas um contrato de gaveta do imóvel, descobrindo, ainda, que não será tão simples fazer a transferência daquele bem para o seu nome.
Você está vivendo essa situação? Vem comigo que eu vou te explicar o que pode ser feito.
Primeiro de tudo, eu já te adianto que para fazer o inventário, que é o procedimento para transmitir os bens da pessoa falecida para os seus herdeiros, é obrigatória a contratação de um advogado, então eu vou traduzir o “juridiquês” aqui para você entender as possibilidades deste processo, mas você precisará contratar um profissional.
Para que você seja efetivamente proprietário de um imóvel, é necessário que você lavre uma escritura pública de compra e venda e que esta escritura seja registrada junto ao Cartório de Registro de Imóveis, qualquer situação diferente desta, caracteriza uma compra irregular e trás muita insegurança para quem comprou.
Vamos falar então de algumas hipóteses mais comuns de acontecerem, quando falamos da aquisição de um imóvel.
Imóvel adquirido através de financiamento imobiliário.
A pessoa que faleceu possuía um imóvel financiado junto ao banco, e agora? Essa é a situação mais simples de se resolver. Juntamente com todo financiamento imobiliário, é obrigatória a contratação do chamado seguro prestamista, que irá cobrir o financiamento, no caso de falecimento do comprador.
Isso significa que se a pessoa que comprou o imóvel vier a falecer, o seguro irá quitar todas as parcelas e os herdeiros receberão o imóvel – após a finalização do inventário – sem qualquer dívida.
Imóvel adquirido do proprietário original.
É importante dizer que duas situações podem ocorrer na aquisição irregular de um imóvel: (i) foi comprado da pessoa que figura como proprietária do imóvel, mas não foram feitos os trâmites necessários – escritura e registro – ou, (ii) foi comprado de terceiro, que não figura como proprietário do imóvel.
Quando estamos diante da primeira situação, imóvel adquirido daquele que é considerado o proprietário legal do imóvel, é possível fazer o que chamamos de inventário da posse do imóvel, isto é, os herdeiros não vão receber um documento de propriedade, mas apenas o direito à posse daquele bem.
Isso significa que, finalizado o inventário, os herdeiros não terão o seu nome no documento do imóvel.
Mas, ainda que seja feita apenas o inventário da posse, é possível que, posteriormente, se regularize o imóvel em nome dos herdeiros, para que, aí sim, estes recebam a propriedade. A melhor forma para regularizar o imóvel vai depender da análise de cada situação individual, mas pode ser, por exemplo, uma ação chamada adjudicação compulsória ou mesmo uma usucapião.
Ainda, se os herdeiros tiverem o contato e localização do vendedor, é possível verificar se o vendedor não tem interesse de fazer a escritura do imóvel em nome diretamente dos herdeiros, caso em que não será necessário realizar o procedimento do inventário.
É importante esclarecer que essas são meras hipóteses de solução, sendo que apenas após a análise detalhada de cada caso, que será possível traçar uma estratégia apropriada, no entanto, a intenção deste texto é trazer apenas um panorama geral da situação e das possibilidades.
Imóvel adquirido de terceiro.
Se o imóvel foi adquirido de terceiro, que não figura como proprietário do imóvel, nós também teremos duas prováveis opções.
A primeira é, assim como trazido no item 2 acima, fazer o inventário da posse e, posteriormente, regularizar o imóvel em nome dos herdeiros, sendo que, como dito, a forma de se operar essa regularização, vai variar conforme cada caso da situação específica.
A segunda é que a gente já parta para essa regularização em nome dos herdeiros, oportunidade em que também não será necessário realizar o inventário. É claro que nem sempre essa opção será viável e depende de vários fatores, mas o que vai contar mesmo aqui é a expertise do advogado para conduzir a situação.
Imóvel de invasão.
Mas dra., o meu pai deixou um imóvel que ele invadiu ou comprou de alguém que havia invadido e não tem qualquer contrato, vou perder o imóvel?
Não. Essa situação se assemelha muito à situação do item anterior, porque será possível tanto fazer o inventário da posse, como pensar em uma tentativa de regularizar o imóvel diretamente no nome dos herdeiros, sem fazer o procedimento do inventário.
A questão aqui, será analisar se já foram preenchidos os requisitos para regularizar o imóvel que, neste caso, provavelmente, será através de uma ação de usucapião.
Considerações Finais
Finalmente, eu vou te dizer que, a depender do cenário, pode ser interessante fazer o contrário, primeiro regularizar o imóvel em nome da pessoa falecida e depois realizar o inventário, tudo vai depender da análise do caso.
Por isso é tão importante que você busque um advogado especializado na Direito Imobiliário, porque a expertise aqui fará total diferença, tanto para que você consiga de fato transferir o imóvel para o seu nome, quanto para vislumbrar a melhor estratégia de acordo com a sua prioridade.
Isto porque algumas situações serão mais demoradas, porém mais econômicas e outras podem ser mais rápidas, no entanto, mais caras e é você, o cliente, que ditará o que é mais importante para você.
O que de mais importante você precisa ter em mente é que, não apenas é possível regularizar um imóvel deixado apenas através de um contrato, como é muito importante que você faça isso, para evitar maiores prejuízos no futuro.
Eu falo mais sobre isso no texto Por que regularizar o imóvel?
Portanto, não deixe de regularizar o seu patrimônio!
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