A compra de um imóvel, seja para moradia ou investimento, é uma das transações mais importantes que fazemos na nossa vida e, por isso mesmo, é preciso adotar algumas cautelas na hora de fazer essa compra, para que o sonho não se torne um pesadelo.
Foi pensando nisso que eu resolvi fazer uma lista com 3 perguntas muito importantes que você precisa fazer para a compra segura do seu imóvel, vem comigo!
1. A documentação do imóvel está em nome da pessoa que está vendendo?
Essa pergunta parece óbvia, mas eu tenho um dado importantíssimo para te contar: segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional, cerca de 50% dos imóveis do país não têm escritura. Isto significa que, dos cerca de 60 milhões de imóveis que existem aqui no Brasil, aproximadamente 30 milhões estão em situação irregular, portanto, é absolutamente comum que imóveis com algum tipo de irregularidade sejam comercializados todos os dias.
Desta forma, é de extrema importância que você verifique a matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis, para se certificar de que a pessoa que está vendendo para você, consta como proprietário daquele bem.
Isto porque é possível que a pessoa que está vendendo o imóvel tenha invadido aquela propriedade, adquirido apenas a posse (contrato de posse) ou mesmo, tenha adquirido a propriedade do imóvel através de contrato de compra e venda, mas nunca tenha feito a escritura e registro daquele imóvel, de modo que o documento do imóvel estará em nome de outra pessoa.
Para saber a diferença entre contrato e escritura, leia “Contrato, Escritura e Registro de Imóvel, qual a diferença?”.
Desta forma, é fundamental que toda a documentação do imóvel seja analisada, para garantir que você estará adquirindo, de fato, a propriedade daquele bem.
2. O vendedor possuí alguma dívida que pode prejudicar a venda?
Muitas pessoas não sabem desta informação, mas se o vendedor do imóvel possuir determinadas dívidas, a venda do seu patrimônio pode ser considerada uma fraude ao credor e essa venda pode vir a ser anulada, gerando um prejuízo incalculável para quem comprou.
Afinal, imagina você adquirir um imóvel e, além dos custos para pagamento do preço do bem em si, você já arcou com impostos, taxas cartorárias, mudança, mobília, móveis planejados ou ainda, tenha iniciado a construção de um empreendimento imobiliário e, posteriormente, vem a ter essa compra anulada, porque o vendedor não podia ter alienado aquele bem quando estava devendo a outras pessoas?
Além dos custos, há o transtorno emocional de perder a casa da sua família ou ter o seu empreendimento paralisado e, sem garantia de ressarcimento de todas os valores já pagos, inclusive o preço do imóvel, já que o vendedor já pode ter se desfeito da quantia ou não ser mais localizado.
Quando falamos da aquisição de um imóvel, analisar a segurança desta transação relacionada às condições pessoais do vendedor é imprescindível, para evitar sofrer este tipo de prejuízo.
Estas são algumas situações que precisam ser verificadas: o vendedor responde algum processo judicial que discute a propriedade do imóvel? O vendedor responde algum processo judicial que possa colocá-lo em uma grande dívida? O vendedor está sendo executado por algum débito que não pagou? O vendedor possui alguma dívida fiscal ou trabalhista?
Todas essas questões, além de outras, são cruciais para verificar a segurança daquela aquisição.
Mas se eu comprar um imóvel de boa-fé, posso perdê-lo por uma dívida do antigo proprietário? Sim! Isto porque existe o entendimento que é dever do comprador diligenciar, isto é, adotar as cautelas necessárias na hora de comprar um imóvel, daí a importância da análise de risco.
Para saber mais sobre a análise de risco, leia Por que contratar um advogado na compra de um imóvel?
3. As construções deste imóvel estão regularizadas perante a Prefeitura e o Cartório de Registro de Imóveis?
Finalmente, outra questão com enorme potencial de te gerar uma dor de cabeça daquelas é verificar se o que está construído no imóvel, foi informado na Prefeitura e no Cartório de Registro de Imóveis.
Como nós vivemos no país da informalidade e da desinformação, muitas pessoas constroem em seus imóveis sem saber que é necessário tanto um alvará junto à Prefeitura, para autorização desta construção e posterior emissão do habite-se, quanto a averbação dessa construção na matrícula do imóvel, lá no Cartório de Registro de Imóveis.
E por que é tão importante verificar isso antes da compra? Porque caso estas construções não estejam regularizadas, haverá um custo considerável para regularização, podendo haver inclusive impostos, multas e juros devidos.
Acontece que, após comprado o imóvel, estas responsabilidades passarão a ser do novo proprietário e você terá muita dificuldade para ser ressarcido de quem te vendeu. Aliás, para regularização serão necessários ainda diversos documentos que apenas quem construiu pode ter, dificultando e encarecendo ainda mais o processo.
Desta forma, caso essas irregularidades sejam identificadas antes da concretização do negócio, é possível solicitar ao vendedor que regularize primeiramente a situação ou mesmo que se negocie o desconto dos custos do preço do imóvel, garantindo desta forma, que o valor pago foi justo.
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