A compra de um imóvel é um dos negócios jurídicos mais importantes que fazemos na vida. Muitas pessoas não sabem, mas a aquisição de imóvel precisa estar cercada de uma série de cuidados para garantir que você não investirá suas economias em um barco furado e ninguém melhor que um advogado especializado em Direito Imobiliário para te ajudar nesse momento.
Corretor de Imóveis x Advogados na compra de um imóvel
Se eu tenho um corretor, por que preciso de um advogado?
Eu quero começar este texto deixando muito claro que o trabalho do advogado na compra de um imóvel não se confunde com o trabalho do corretor. O corretor de imóveis é quem anuncia e/ou localiza um imóvel para você comprar e faz a intermediação desta venda. O corretor também vai ser responsável por te passar um panorama do mercado imobiliário, com informações como se aquela região tem boas perspectivas de valorização, avaliação do valor de mercado do imóvel, situações peculiares do imóvel em si, entre outros.
Já o advogado atua trazendo segurança jurídica na negociação, como análise de cláusulas contratuais, da legislação que se aplica àquela negociação, documentação jurídica do imóvel e tudo quanto relacionado à legalidade do negócio.
É importante destacar que o advogado atua de forma imparcial, j que não tem interesse na conclusão do negócio, de modo que não vai ocultar informações que venha a descobrir sobre o imóvel ou vendedores.
Agora fica esperto, o advogado jamais poderá intermediar compra e venda e receber comissão pela negociação, isso é exercício ilegal da profissão do corretor, certo?
Análise de Risco na compra de um imóvel
Quando você adquire um imóvel, existe uma gama de situações com imenso potencial para te gerar dor de cabeça, se não forem bem avaliadas. Essas preocupações podem ser praticamente anuladas quando você contrata a análise de risco na compra de um imóvel.
Já imaginou adquirir um imóvel, pagar e depois descobrir que aquela casa tinha uma dívida imensa de IPTU ou condomínio? E se descobrir que a casa já foi até penhorada pelo Município pelo não pagamento do imposto? E se de repente você é notificado, porque existem construções naquele imóvel que não foram averbados na prefeitura, não tem alvará ou habite-se e você tem que pagar uma multa?
Complicado, não é? Mas a situação pode ser muito, muito pior:
A compra pode ser anulada porque o vendedor tinha uma dívida e não podia se desfazer do patrimônio. A pessoa que te vendeu pode não ser a verdadeira proprietária daquele imóvel. O imóvel pode ser vendido para outras pessoas além de você. A venda pode ser anulada porque o vendedor era casado e vendeu o imóvel sem a anuência do cônjuge...
Enfim, a lista de riscos é longa e eu não vou te perturbar mais com isso, mas era importante trazer um panorama geral de várias situações quem podem afetar a compra do seu imóvel e te trazer muito prejuízo, afinal, se você perder um imóvel que adquiriu, quem vai garantir que o vendedor ainda tem o dinheiro para te ressarcir?
Na análise de risco, existe um número sem fim de documentos e certidões que são minuciosamente analisados, para garantir que aquela compra é segura. Aliás, quem vai vender o imóvel também pode se valer deste serviço, para se certificar de que quem está comprando vai ter condições de pagar o preço.
Alguns dos documentos que são analisados é, por exemplo, o histórico do imóvel, se o vendedor responde a processos judiciais que possam colocar ele em uma grande dívida ou mesmo se está sendo executado por algum débito.
Responsabilidade do Comprador na Compra de um Imóvel
Bom, a análise de risco, como você já viu, é para te dar um panorama geral da segurança daquela negociação e ao final da análise você recebe um parecer jurídico assinado com todas os documentos que foram verificados e a indicação se existe ou não algum problema na documentação. Com este parecer em mãos, você tem condições de decidir se quer seguir naquela transação ou não.
Porém existe ainda uma segunda utilidade para a análise de risco, tão importante quanto.
Na nossa legislação, existe um conceito chamado, “terceiro de boa-fé”. Traduzindo o juridiquês, significa que se você comprar um imóvel de uma pessoa que não podia vender aquele bem e acabar se vendo envolvido em uma disputa judicial daquela casa, um fator decisivo para você não se prejudicar – pelo menos não tanto – é se você adquiriu aquele imóvel de boa-fé ou não.
E como isso é definido?
Quem compra precisa comprovar que adotou as cautelas necessárias na aquisição daquele imóvel e que não tinha como saber da existência de qualquer impedimento. E qual a melhor prova que você terá da sua boa-fé? O parecer, assinado por um advogado, demonstrando que todas as documentações foram analisadas, antes da compra do bem.
Eu sei o que você está pensando: “ué, mas se eu contratei a análise de risco, eu ainda posso ter problema por comprar a casa?”. Veja bem, a análise é justamente para evitar este problema e um trabalho bem-feito vai minimizar e muito este risco.
Mas sim, existem situações raríssimas, mas que podem acabar gerando algum transtorno, por exemplo: é feita a pesquisa para verificar se o vendedor está sendo executado por uma dívida e a pesquisa dá negativa e, no dia seguinte, é distribuída uma ação de execução contra ele.
Percebe que é uma situação muito difícil de acontecer, mas não impossível? Pois bem, em uma situação esdrúxula dessas, você poderá comprovar que estava de boa-fé e adotou os cuidados para comprar esse imóvel.
Elaboração do Contrato de Compra e Venda
O advogado vai atuar também na elaboração do contrato de compra e venda, que é uma etapa especialmente importante em uma transação imobiliária. No entanto, muitas pessoas ainda seguem procurando modelos de contratos genéricos no Google.
Pensa aqui comigo: quando assinamos um contrato de compra e venda de imóvel, a situação ideal é que este contrato seja guardado na gaveta e nunca mais precise ser consultado. Nós vamos acionar o contrato quando está acontecendo um problema naquela transação e se neste momento, o contrato não te trás segurança jurídica, é a mesma coisa que não ter feito contrato nenhum!
"Iara, mas o corretor de imóveis faz o contrato!". No entanto, é preciso lembrar que, via de regra, o corretor de imóveis não tem formação jurídica, o conhecimento da legislação que um advogado tem. Ninguém melhor que um advogado para saber qual a legislação aplicável àquela negociação, qual a melhor forma de escrever determinada cláusula e, principalmente, o desenvolvimento de um raciocínio jurídico que vai conseguir prever as situações potenciais de trazer problemas naquele contrato.
Custo x Investimento
Finalmente, eu sei que a compra do imóvel por si só já gera vários custos e é verdade, você precisa se preparar financeiramente para todos eles. Mas aqui vale uma reflexão: será que a segurança na compra do seu imóvel é um custo ou investimento?
O que vai custar mais? A análise da segurança na compra do seu imóvel, que é um trabalho que dura alguns dias e traz tranquilidade para você a sua aquisição, ou eventualmente precisar se defender em um processo judicial, com risco de perder o imóvel, sem qualquer garantia de receber de volta os valores já pagos, em um trabalho irá demorar anos?
A contratação de uma assessoria jurídica especializada na compra de um imóvel é um investimento na segurança daquela transação, que pode te poupar de um prejuízo que é impossível prever.
Além disso, encontrar problemas durante a análise de risco não significa automaticamente o cancelamento do negócio. Muitas vezes, a assessoria jurídica ao identificar um problema, vai traçar as estratégias para sanar aquela irregularidade e converter uma compra arriscada, em um negócio altamente seguro.
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