A usucapião é um dos institutos jurídicos mais conhecidos pela população e tem uma função social muito importante: regularizar a propriedade em nome daquela pessoa que vem cuidando do imóvel há certo tempo, como se dono dele fosse. Aqui neste texto, eu vou te contar de forma simples e acessível, os prazos e requisitos para a usucapião, para que você saiba se tem esse direito.
O que é a usucapião?
A usucapião é um procedimento previsto em lei que fará com que a pessoa que detém a posse de determinado imóvel ou terreno, seja declarada proprietária daquele bem, podendo, a partir disso, exercer todos os direitos advindos da propriedade, passando a ter a documentação do imóvel no seu nome.
Quais os requisitos?
Primeiro de tudo, eu vou te dizer que existem vários tipos de usucapião, com alguns requisitos em comum entre eles e outros peculiares de cada espécie. Mas o objetivo deste artigo é que você, cidadão comum, possa entender se tem direito à usucapião ou não, então eu vou tentar simplificar ao máximo as informações, combinado?
Requisitos comuns à todos os tipos de usucapião:
Agir como dono: é necessário que você, ao longo dos anos, venha agindo como se proprietário fosse desse imóvel, isto é, cuide daquele bem como se de fato fosse seu. Algumas provas do seu “ânimo de dono” são, por exemplo, se você paga IPTU, construiu no local, cercou, fez muro, plantou, se apresenta perante os vizinhos como proprietário, faz a manutenção do local, enfim, comportamentos que as pessoas esperam apenas que o dono tenha.
Posse contínua, por determinado período: você exerce a posse de forma direta (você mesmo está no local) ou indireta (você paga alguém para cuidar da área ou locou para um terceiro, por exemplo), pelo tempo descrito na lei. O tempo de posse vai variar de acordo com o tipo de usucapião, vou explicar melhor mais adiante, mas os prazos previstos são de dois, cinco, dez ou quinze anos.
Posse pacífica: nunca houve discussão da sua posse, você não responde nenhuma ação judicial de alguém que também se diz proprietário do local ou mesmo da pessoa que consta como dono no documento do imóvel, ninguém quer tirar você de lá.
ATENÇÃO: uma ação judicial para tomar o imóvel de você que tenha sido movida apenas após o decurso do prazo da usucapião, não irá afetar o seu direito.
Qual o prazo para a usucapião?
Bom, aqui eu vou tentar ser o menos técnica possível, mas vou precisar usar um pouquinho do “juridiquês” para explicar quando se aplica um prazo e quando se aplica o outro, mas a regra é: quanto maior o tempo de posse do imóvel, menos requisitos serão necessários.
2 anos: conhecida como usucapião familiar, é uma modalidade de aquisição de um imóvel que está em nome do(a) ex-cônjuge ou companheiro(a). Além dos requisitos comuns, é preciso comprovar que (1) o bem era utilizado para moradia do casal, quando casados ou em união estável, (2) o lar tenha sido abandonado pelo(a) ex-cônjuge/companheiro(a), (3) você não pode ter outro imóvel urbano ou rural em seu nome, (4) nem ter sido beneficiado com esta modalidade anteriormente e, finalmente, (5) a área não pode ultrapassar 250m².
5 anos: (1) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural, (2) utilizar o imóvel como moradia e, se rural, além de usar como moradia, produzir no local e (3) a área não pode ultrapassar 250m², se imóvel urbano ou 50 ha, se imóvel rural.
10 anos: além dos requisitos comuns, deverá (1) demonstrar justo título (documento pelo qual tenha adquirido a propriedade daquele imóvel, mesmo que não tenha validade legal, como por exemplo, um contrato de compra e venda) e (2) boa-fé (a crença de que aquele imóvel é seu, de forma legítima).
ATENÇÃO: esse prazo será reduzido para cinco anos, se a aquisição foi onerosa (pagou pelo bem), com base no registro do Cartório de Registro de Imóveis que veio a ser cancelado, caso você tenha estabelecido a sua moradia no local ou realizado investimentos de interesse social e econômico no local.
15 anos: nenhum requisito além dos requisitos comuns: agir como dono, posse contínua e pacífica.
ATENÇÃO: esse prazo será reduzido para dez anos, caso você tenha estabelecido a sua moradia no local ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo no imóvel.
Informação importante: o tempo de posse pode ser somado com possuidores anteriores. Han? Como assim?
Por exemplo, o Carlos tem a posse de um imóvel (isto é, não tem o documento como proprietário), há dez anos. Você compra o imóvel dele e continua exercendo a posse por mais cinco anos, somando o seu tempo de posse, com o de Carlos, houve o decurso do prazo de 15 anos para a usucapião e, portanto, havendo os requisitos comuns, você terá direito à usucapião.
E aí, será que você tem direito à Usucapião?
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