Quando por algum motivo temos um imóvel que não está na nossa posse direta, isto é, não moramos nele, pode sempre existir um medo de vir a perder esse bem, através do procedimento de usucapião. Mas você sabe quais precauções devem ser tomadas para que isso não aconteça? Segue comigo que eu vou te explicar!
O que é usucapião?
Primeiro de tudo, vamos deixar bem claro o que é a usucapião: é uma forma de aquisição de um imóvel (mesmo sem o pagamento de qualquer valor), preenchidos alguns requisitos como, agir como se fosse dono daquele imóvel, ter a posse do bem (é possível ter a posse, mesmo que não more no local), de forma mansa e pacífica, isto é, ninguém está querendo te tirar do local, por determinado período de tempo (existem várias modalidades de usucapião, com prazos diferentes), no texto “USUCAPIÃO: Quando eu tenho direito?”, eu conto certinho os requisitos necessários.
O que é a posse?
Eu não pretendo aqui, te explicar o conceito jurídico de posse, até porque o meu objetivo com este texto é usar uma linguagem acessível, para leigos. Mas eu preciso só te explicar uma coisa, ter a posse de um imóvel, não significa que a pessoa mora no local. Você pode exercer a posse de forma direta (quando mora no imóvel), ou indireta (quando não mora).
Eu vou te dar um exemplo, se você tem um terreno e loca ele para uma empresa, esta empresa terá a posse direta, posto que é ela quem está ocupando o espaço físico do imóvel, mas você tem a posse indireta, já que você segue tendo “o controle” da situação, você recebe um valor mensal da empresa para que ela ocupe o seu imóvel e poderá retomar a posse direta caso o contrato se encerre ou a empresa deixe de cumprir com a obrigação dela, entendeu?
Como evitar a usucapião?
Antes de tudo, eu preciso já te desmistificar duas grandes mentiras sobre a usucapião, que todo mundo acredita: a pessoa não precisa morar no imóvel para fazer a usucapião e o fato de ela ser proprietária de outros imóveis, não impede que ela ingresse com a ação de usucapião, no texto “4 Mitos sobre a usucapião”, eu falo mais sobre isso.
Então sem mais enrolações, vamos às atitudes concretas que você deve adotar, para proteger o seu imóvel de uma possível ação de usucapião!
Faça contrato sempre.
Nunca, em hipótese alguma, sob nenhuma circunstância, nenhuma (!!!), você vai deixar que qualquer pessoa ocupe o seu imóvel, sem fazer um contrato, descrevendo o motivo daquela ocupação.
Vai alugar o imóvel para um estranho? Faça contrato! Vai alugar o imóvel para um parente? Faça um contrato com certeza! Vai ceder o imóvel para aquele amigo morar por um tempo, na camaradagem e ele cuida do imóvel para você? Faça um contrato!
Eu nunca vou dizer o suficiente o quanto é importante que você registre em um documento formal, com assinatura e firma reconhecida, sob qual circunstância determinada pessoa está ocupando o seu imóvel ou terreno, mesmo que seja um empréstimo temporário, sem contraprestação financeira, registre isso em contrato!
É a coisa mais comum de se acontecer, você permite que uma pessoa ocupe o seu imóvel que você não está usando, os anos vão passando e você sequer se dá conta, o tempo voa! Sabe quando você vai perceber que é tarde demais? Quando por algum motivo pedir aquele imóvel de volta e a pessoa ingressar com o pedido de usucapião.
Não conte apenas com a boa-fé das pessoas, especialmente se for um parente – infelizmente a experiência mostra que “amigos e parentes”, são as pessoas que mais traem a confiança de quem apenas quis ajudar.
Até porque, quando a pessoa que vai ocupar o seu imóvel está de sincera boa-fé, ela não se importará – e achará até melhor – de assinar um contrato, deixando tudo bem claro.
“Mas Dra., mesmo que eu esteja emprestando o imóvel para uma pessoa que não vai me pagar nada, pode fazer contrato?”, não só pode, como deve! É o chamado Contrato de Comodato, é a melhor forma de deixar claro que você cedeu a posse direta do imóvel para determinada pessoa, mas resguardará para sim, a posse indireta.
ATENÇÃO: não deixe de procurar um advogado especialista para redigir o contrato para você, um contrato malfeito poderá não servir ao propósito e ainda piorar a sua situação, o investimento para fazer um contrato de qualidade não chegará nem aos pés do custo de perder o imóvel inteiro pela falta de cuidado.
Faça um contrato de comodato.
Mas você acabou de falar sobre fazer contrato, vai falar de novo? Sim, mas o que eu quero te dizer aqui é outra coisa.
Se você tem um imóvel construído ou um terreno que está ocioso, improdutivo e você não quer alugar o local, nem pretende se mudar para lá, veja a possibilidade de encontrar alguém que tenha interesse em ocupar aquele espaço através de um contrato de comodato, de modo que embora esta pessoa não vá te pagar qualquer contraprestação financeira, ela irá garantir que o local está sendo cuidado e protegido de possíveis invasões.
Desta forma, você se assegura, pelo contrato de comodato, quanto à pessoa que está na posse direta e também evita que imóvel fique sujeito a invasões de pessoas que buscam imóveis ociosos para invadir e, posteriormente, adquirir por usucapião.
Pague os impostos.
Mantenha os impostos do seu imóvel em dia, seja IPTU ou ITR, de modo a demonstrar que você, embora não ocupe fisicamente o lugar, está cuidando da sua propriedade e zelando por ela.
Lembra que um dos requisitos para a usucapião é agir como se fosse dono do imóvel? Uma das grandes provas que as pessoas apresentam quando propõem uma ação de usucapião, é o pagamento do imposto predial ao longo dos anos. Ora, apenas alguém que se sente dono de uma casa, paga os impostos dela.
E você sabia que qualquer pessoa, de posse do número da inscrição municipal, consegue solicitar os boletos e pagar o IPTU/ITR de um imóvel? Como a Prefeitura tem o interesse de receber o imposto, ela não coloca qualquer óbice para que um terceiro quite os débitos do referido tributo, de modo que uma pessoa mal-intencionada pode efetuar o pagamento e, mediante outras provas, obviamente, ingressar com pedido de usucapião do seu imóvel.
Faça a manutenção do local.
Se você tem uma casa, fazenda, chácara, lote de terreno ou qualquer tipo de imóvel que está desocupado por alguma razão, faça manutenções regulares nele, como: mandar cortar a grama, pintar, fazer reparos necessários, enfim, serviços de tempos em tempos – leia-se – pelo menos anuais, que demonstrem que você segue cuidando do local e pegue recibo de tudo!
A usucapião é um instituto tão reconhecido porque tem uma função social: regularizar situações de fato, concedendo o título de proprietário a quem efetivamente dá utilidade para um imóvel. A nossa Constituição Federal condena a propriedade inútil, que não serve ao bem coletivo, por isso você precisa sempre estar atento às condições do seu imóvel.
Visite o local pelo menos uma vez ao ano, registre por fotos, esteja atento a tudo o que acontece no seu imóvel, veja que para perder um imóvel por usucapião, ele precisa estar sem qualquer atenção do proprietário por pelo menos dois anos inteiros (existem modalidades de usucapião com prazos de 2, 5, 10 e 15 anos, veja mais em “USUCAPIÃO: Quando eu tenho direito?”).
Viu só, a verdade é que para perder o seu imóvel por usucapião, você precisa estar muito desatento a ele, não vai dar bobeira hein?!
Gostou do conteúdo? Não deixa de clicar no coração abaixo e comentar o que você achou do texto!
Comments